Sanierung, Förderrichtlinien privater Modernisierungs- u. Instandsetzungsmaßnahmen

Geschrieben von Andreas Spieß am . Veröffentlicht in Satzungen

Richtlinien zur Förderung privater Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie zur Kostenerstattung bei der Freilegung von privaten Grundstücken

vom 17.06.2002

 

1. Allgemeines

Die Förderung privater Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet "Schlossgasse" erfolgt durch die Gewährung von Zuschüssen. Da im Sanierungsgebiet mehrere Gebäude mit Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf vorhanden sind, ist es erforderlich, diese Richtlinien für die Förderung privater Baumaßnahmen festzulegen.

Grundsätzlich wird eine Förderung privater Baumaßnahmen von der jeweiligen Gebäudenutzung abhängig gemacht.

Sanierungsfördermittel sollen eingesetzt werden für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in und an Hauptgebäuden mit Wohnnutzung. Darunter fallen reine Wohngebäude und gemischt genutzte Gebäude, aber auch nicht zur Wohnnutzung bestimmte Gebäude (gewerbliche Nutzung). Kann eine Einzelmaßnahme ihrer Art nach aus einem anderen Förderprogramm gefördert werden, kommt eine ergänzende Förderung mit Städtebaufördermitteln nicht in Betracht. Es ist jedoch möglich, die Städtebauförderung und das andere Förderprogramm auf unterschiedliche Bereiche der Einzelmaßnahmen zu beziehen (z.B. Bauabschnitte und Trennung nach Bau- und Grundstückskosten).

 

1.2 Zuwendungsfähiger Aufwand

Bei der Ermittlung des zuwendungsfähigen Aufwands ist nach Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwand zu unterscheiden.

 

1.2.1 Modernisierung

Modernisierung ist die Beseitigung von Missständen durch bauliche Maßnahmen, die - unter Fortbestand der bisherigen Nutzung - entsprechend den Sanierungszielen den Gebrauchswert von Gebäuden nachhaltig erhöhen. Modernisierung kann auch die Schaffung privater Stellplätze für Gebäude sein, bei deren Errichtung noch keine Stellplatzverpflichtung bestanden hat. Werden eigenständige Nutzungseinheiten, z.B. abgeschlossene Wohnungen oder Geschäfte, um bisher nicht oder anderweitig genutzte Räume oder um untergeordnete Anbauten erweitert, so gelten die damit zusammenhängenden baulichen Maßnahmen als Modernisierung.

Die Modernisierungskosten sind - bezogen auf einen normalen Standard - voll förderfähig.

Modernisierungsmaßnahmen sind z.B.:

  • der Einbau oder die Verbesserung der Haustechnik
  • Heizungsanlagen
  • Sanitäre Anlagen einschließlich neue Anschlüsse
  • Küchen (ohne Einrichtungsgegenstände)
  • Elektroversorgungsleitungen
  • Wärme- und Schallschutz
  • Sprech- und Türöffneranlagen
  • wohntechnische Verbesserungen:
  • Verbesserung der Wohngrundrisse
  • Erneuerung der Fenster zur besseren Belichtung und Besonnung
  • Einbau von Wohnungsabschlüssen
  • Verbesserung der Hauserschließung (Treppenhaus, Flure)
  • die Schaffung privater Stellplätze im Sinne von Ziffer 1.2.1, Satz 2

 

1.2.2 Instandsetzung

Instandsetzung ist die Behebung von baulichen Mängeln durch Maßnahmen, die entsprechend den Sanierungszielen, die bestimmungsgemäße Nutzung oder den städtebaulich gebotenen Zustand von Gebäuden wieder herstellen.

Dabei sind diejenigen Kosten nicht zu berücksichtigen, die der Eigentümer aufgrund anderer Rechtsvorschriften selbst tragen muss, oder die entstehen, weil er nach den Feststellungen der Gemeinde Instandsetzungen unterlassen hat und nicht nachweisen kann, dass ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war.

D.h., dem Eigentümer werden in der Regel Anteile dieser Kosten als unterlassene Instandhaltung in Abzug gebracht. dies erfolgt in der Regel durch einen Pauschalabzug von den Gesamtkosten (Ziffer 2.3).

Instandsetzungsmaßnahmen sind z.B.:

  • Ersatz von Teilen der Heizung und Elektrotechnik
  • Einbau neuer Haus- und Garagentüren
  • Ersatz alter, undichter Fenster durch neue gleicher Größe und Dämmwirkung
  • Ersatz schadhafter Rollläden und Klappläden
  • Trockenlegung von Wänden und Böden
  • Erneuerung des schadhaften Außenputzes, Balkone, Loggien, Dachrinnen
  • Ausbesserung oder Ersatz schadhafter Dachbeläge oder schadhafter Kamine, Verbesserung der Dachkonstruktion

 

1.2.3 Instandhaltungsmaßnahmen

Instandhaltungsmaßnahmen sind z.B.: - Pflege und Erhaltung der Haustechnik - neuer Fassadenanstrich - Nachstreichen von Fenstern, Dachrinnen etc.

Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen können nicht gefördert werden.

 

1.3 Schwerpunkt der Förderung

Der Schwerpunkt der Förderung soll auf Maßnahmen der Modernisierung liegen, da nur dadurch das Ziel "Verbesserung der Wohnqualität und des Wohnstandards" im Sanierungsgebiet erreicht werden kann.

Instandsetzungsmaßnahmen werden nur gefördert, wenn sie im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen stehen oder aus städtebaulichen Gründen Außeninstandsetzungen erforderlich sind. Ebenso ist eine Förderung als Restmaßnahme denkbar.

 

1.4 Kostenerstattungsbetrag

Die Förderung erfolgt in der Regel durch Gewährung eines Kostenerstattungsbetrages durch die Stadt Hemsbach.

 

1.4.1 Pauschalermittlung

In der Regel wird die Höhe des Kostenerstattungsbetrages pauschal ermittelt. In sachlich begründeten Fällen kann jedoch hiervon abgewichen werden.

 

1.4.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung in besonderen Fällen

Bei kostenintensiven Maßnahmen, insbesondere bei Maßnahmen an ganz oder überwiegend gewerblich genutzten Gebäuden kann eine Mehrertrags- oder Gesamtertragsberechnung durchgeführt werden. Das heißt, die zu erwartenden Einnahmen aus dem zu modernisierenden Gebäude sind vorrangig zur Finanzierung der Modernisierung und Instandsetzung einzusetzen. Der Kostenerstattungsbetrag kann trotzdem in der Höhe begrenzt werden.

 

2. Richtlinien zur Förderung

Im Einzelfall werden folgende Pauschalierungen angewandt:

 

2.1 Gebäudeabbrüche

Gebäudeabbrüche werden dann -gefördert, wenn sie den Zielen der Sanierung entsprechen. In diesen Fällen werden 100 % der Abbruchkosten sowie der Abbruchfolgekosten gefördert. Für die Bewilligung der Förderung ist die Vorlage von 3 Vergleichsangeboten über die Abbruchkosten erforderlich.

Ein Gebäuderestwert wird grundsätzlich nicht entschädigt.

 

2.2 Förderhöhe

Private Wohnbausanierungsmaßnahmen werden in der Regel mit 33 % der förderfähigen Kosten gefördert.

Nicht private oder nur teilweise private Maßnahmen (gewerbliche Maßnahmen) werden vorbehaltlich eines sich durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebende niedrigere Quote mit 20 % der förderfähigen Kosten gefördert.

 

2.3 Unterlassene Instandsetzung

Für unterlassene Instandsetzungsarbeiten wird in der Regel ein pauschaler Abzug von 10 % der förderfähigen Kosten vorgenommen.

 

2.4 Neubaumaßnahmen

Neubaumaßnahmen werden nicht gefördert.

 

2.5 Verlorener Zuschuss

Der Zuschuss wird in der Regel als verlorener Zuschuss gewährt.

 

2.6 Förderrichtlinien

Grundlage für diese Förderrichtlinien sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg über die Förderung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (Städtebauförderrichtlinien - StBauFR-) in der jeweils gültigen Fassung.

 

2.7 Rechtsanspruch

Ein Rechtsanspruch auf Bewilligung und Auszahlung eines Zuschusses wird durch diese Richtlinien nicht begründet.

 

3. Zuständigkeiten

Die Zuständigkeit für die Entscheidung über die Höhe des Zuschusses richtet sich nach den Bestimmungen der Hauptsatzung der Stadt Hemsbach.

 

4. Stellplätze

Soweit Stellplätze nach Ziffer 1.2.1 gefördert werden, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Es muss sichergestellt sein, das der Stellplatz nicht zweckentfremdet wird.
  2. Der Stellplatz muss gestalterisch zufriedenstellend und ökologisch vertretbar gestaltet werden.
  3. Der Stellplatz muss nach objektiver Einschätzung geeignet sein, die öffentlichen Flächen zu entlasten.

 

5. Verfahren

Der Eigentümer eines Gebäudes kann sich hinsichtlich seiner Bauabsichten beraten lassen und wird dabei über die Ziele der Sanierungsplanung informiert. Er beauftragt im Regelfall einen Architekten, der nun entweder einen genehmigungsreifen Planungsentwurf erarbeitet und die erforderliche Kostenschätzung erstellt oder bei nach baurechtlich nicht genehmigungspflichtigen Vorhaben Handwerkerangebote über notwendige Maßnahmen einholt. Der Sanierungsberater prüft auf Grundlage der Richtlinien, ob die Maßnahme insgesamt und ggf. welcher Anteil der entstehenden Baukosten förderfähig ist.

Eine Modernisierungs- /Ordnungsmaßnahmenvereinbarung mit der Aussage, welche Kosten in welcher Höhe gefördert werden, wird vorbereitet und zwischen der Stadt Hemsbach und dem Eigentümer abgeschlossen. Erst danach darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. In dringlichen Fällen kann auf Antrag eine Zustimmung zu einem vorzeitigen Baubeginn erteilt werden.

Die Auszahlung der Zuschussmittel erfolgt in Form von Abschlagszahlungen nach Baufortschritt. Nach Abschluss der Maßnahme legt der Eigentümer der Stadt die Abrechnung über die angefallenen Baukosten vor. Der Sanierungsberater stellt dann die förderfähigen Baukosten und die endgültige Höhe der Zuwendung fest.

Ausnahmen von diesen Richtlinien kann der Gemeinderat zulassen. Die Bestimmungen des Baugesetzbuches mit den dazu erlassenen Verwaltungsvorschriften bleiben unberührt.

 

6. Sonstiges

  1. Zuschüsse werden nur gewährt, wenn vor Baubeginn zwischen Eigentümer und Gemeinde- eine Modernisierungs- / Ordnungsmaßnahmenvereinbarung abgeschlossen wurde.
  2. Maßgebend für die Gewährung der Zuschüsse im Sanierungsgebiet ist das Neuordnungskonzept und der Maßnahmeplan.
  3. Es können nur private Maßnahmen gefördert werden, die der Verwirklichung der Sanierungsziele dienen

 

7. Begriffe und ihre Bedeutung

Zuschüsse sind für die Stadt Hemsbach verlorene Zuschüsse, d. h. sie müssen vom Zuschussempfänger nicht zurückbezahlt werden. Das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet ist ein genau abgegrenztes Gebiet. Für dieses Gebiet gelten diese Richtlinien, die Bestimmungen des Baugesetzbuches und die hierzu ergangenen Erlasse und Rechtsverordnungen. Das Sanierungsgebiet ist in einem Lageplan dargestellt. Der Lageplan ist Bestandteil dieser Richtlinien und als Anlage beigefügt.